Un "proyecto privilegiado" o "viviendas exclusivas" son dos de los mensajes habituales en una parte sustancial de las nuevas promociones que están en construcción en las grandes capitales. Un despegue de las casas de alta gama que queda reflejado en la operación inmobiliaria que se cerró hace unos días en Barcelona. Un particular anónimo extranjero ha pagado más de 40 millones de euros por un ático de 650 metros cuadrados, distribuidos en dos plantas, en el Passeig de Gràcia.

A la espera de la Ley de Vivienda, el precio, sea en propiedad o en alquiler, no ha pisado el freno en España. Al contrario. Y el segmento de lujo se escapa del concepto de la vivienda como derecho para convertirse en un activo refugio focalizado en las grandes fortunas. Pisos que son un valor al alza en las dos grandes ciudades españolas. Madrid y Barcelona están entre las diez grandes urbes donde más va a crecer el precio de estas viviendas enfocadas en rentas altas. Para ambas capitales se esperan subidas de precio de entre el 2% y el 3,9% en el conjunto de 2023, según un análisis publicado por la consultora Savills.

En ambos casos es un encarecimiento superior al de 2022, cuando Madrid elevó los precios un 2,2% y Barcelona un 1,6%, lo que las sitúa, respectivamente, en el noveno y décimo puesto de las ciudades donde más crecerá este año el valor de estos pisos, cuyas características no detalla. Un ranking –para el que la consultora estudia 30 ciudades– que encabezan Dubai y Singapur con repuntes para este año de entre el 6% y el 7,9%.

Si se compara con otras ciudades europeas, Madrid y Barcelona solo están por detrás de Milán y Roma, donde este año se esperan subidas de precio del 5,9% y el 3,9%. Otras capitales que tradicionalmente tienen más tirón entre las grandes fortunas como París y Londres viven un ciclo diferente. En la capital francesa las subidas serán de un máximo del 1,9%. En cambio, en la británica se anticipan caídas de precio de entre el 4% y el 6%, según esta firma de análisis.

El trasfondo de estas diferencias es que el sur de Europa y, por tanto, las ciudades españolas, se han convertido en valor refugio para quienes invierten en ladrillo de lujo. "Pronosticamos subidas de precio bajas o moderadas en ciudades del sur de Europa, como Lisboa, Atenas, Roma, Milán, Barcelona o Madrid", enumera el análisis de Savills. "En ellas", explica "las propiedades prime son particularmente codiciadas en tiempos de turbulencias económicas" porque son consideradas "activos refugio" y "cobertura contra la inflación". Además, ponen el foco en la regulación del sector porque esta puede contribuir a que haya niveles bajos de oferta "especialmente en Barcelona, donde los nuevos proyectos prime están peleando por construirse", matiza Savills. 

"A pesar del desafiante contexto económico, la oferta residencial de lujo sigue siendo muy restringida en Madrid y Barcelona, ??mientras que la base de demanda se ve menos afectada por las condiciones económicas actuales. Esto seguirá impulsando el crecimiento de las ventas y los precios en el segmento prime", explica esta firma de análisis a elDiario.es.

En cuanto a la situación particular de Barcelona, argumenta que "??su normativa limita el desarrollo de nuevos proyectos residenciales de lujo al exigir que un porcentaje de las nuevas promociones se destinen a vivienda social. Debido a esta regulación, nuevos proyectos prime no son económicamente viables. Como resultado, la oferta de vivienda nueva de lujo es mínima, con cada vez menos opciones disponibles, y los pocos proyectos que se están desarrollando se están vendiendo a un ritmo muy rápido", indican desde esta firma.

El informe desglosa que "los mercados de alquiler boyantes hacen que estas ciudades sean atractivas para los inversores". Y que Lisboa, que ha sido un "actor estrella" en 2022, parece que experimentará un crecimiento "continuo pero más lento", ya que está dejando más de lado el lujo para atraer "una base más amplia de compradores internacionales". Esa presión en el mercado inmobiliario portugués ha llevado al Ejecutivo de António Costa ha replantearse el modelo de concesión de golden visa, que otorga permisos de residencia a cambio de inversiones inmobiliarias. 

Mientras en el sur de Europa la oferta de piso de lujo está lejos de cambiar de ciclo, en el conjunto de 30 grandes ciudades que estudia esta consultora, prácticamente la mitad registrará un crecimiento más lento y algunas como Ámsterdam, Berlín, Los Ángeles o Nueva York, al igual que Londres, verán caídas. En las primeras, de hasta el 3,9%. Los motivos, el temor a una posible recesión, los tipos de interés y la inflación, aunque también prevé que ese contexto cambie en la segunda mitad del año.

"Aunque la vivienda prime depende menos de las hipotecas que las propiedades residenciales convencionales, las condiciones macroeconómicas más débiles afectarán a la confianza de los compradores y muchos adoptarán una actitud de esperar y ver", justifica Savills

Y de rebote, como hay menos oferta de vivienda en venta, también en este segmento, subirán las rentas quienes alquilan. "Un mercado de ventas menos activo impulsará los precios en los principales mercados del alquiler", asume.

La falta de estadísticas públicas actualizadas, sobre todo en este último segmento del alquiler, imposibilita conocer la evolución real de los precios, más allá de los que comunican actores privados. En propiedad, el último Índice de Precios de la Vivienda publicado por el INE –que corresponde al tercer trimestre de 2022– apunta a una subida del 7,6%, que en vivienda nueva se queda en el 6,8%. 

Mientras, índices que publican operadores del sector, como Idealista, apuntan a subidas del alquiler de más del 11% en Madrid, de más del 25% en Barcelona o casi el 21% en Málaga, según los datos del propio portal. Otros análisis, como el de Caixabank Research moderan ese impacto de precios, pero ven una creciente presión al alza.

“En 2021 y 2022, el crecimiento promedio del precio del alquiler ha sido contenido, inferior al 2%”, asegura Caixabank Research en su último informe sobre el sector inmobiliario, publicado a finales de diciembre. “Sin embargo, se observan diferencias muy significativas por importe: los nuevos alquileres altos habrían crecido más de un 4% en promedio, el doble de lo que están creciendo los alquileres de menor cuantía” y “por comunidades autónomas, las diferencias también son muy significativas. En 2022, la Comunidad de Madrid es la que presenta un avance más considerable, superior al 6% en promedio”, resume Caixabank. Una evolución que no ha frenado la limitación de subida de rentas al 2%, que aprobó el Gobierno en marzo. Limitación que no se aplica si propietario e inquilino acuerdan otra subida diferente, una vía que, según denuncian los colectivos por el derecho a la vivienda, emplean los propietarios para forzar renovaciones con subidas superiores al límite del 2%.

Para este 2023, más tensión al alza. “La presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler”, resume Caixabank.