El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso pactó a finales de 2021 pagar un 20% más de alquiler por el edificio arrendado en Madrid a una inmobiliaria en la que participa la familia de Esperanza Aguirre.

El contrato, adjudicado por el procedimiento negociado sin publicidad, permitió a la empresa paliar la desocupación del inmueble en un momento de incertidumbre en el mercado de oficinas por la pandemia. El alquiler es superior a las rentas que hay en esa zona en 2023, con el mercado en una mejor situación, de acuerdo con un reciente informe de BNP Real Estate.

Como adelantó elDiario.es, la Consejería de Economía de la Comunidad de Madrid, que dirige Javier Fernández-Lasquetty, antiguo pupilo de Aguirre, aprobó el 30 de diciembre de 2021 contratar por 2,8 millones de euros (más IVA) el alquiler de varias plantas de un edificio en la calle Agustín de Foxá, 29, sede de varias dependencias que ya ocupaba la Consejería de Familia, que dirige Concepción Dancausa.

La dueña del inmueble es una inmobiliaria cotizada (socimi), Orbis, en la que tiene una participación minoritaria la familia de Aguirre a través de una instrumental en Luxemburgo. Lo hace mediante una empresa que administra Santiago Aguirre, hermano de la expresidenta madrileña y presidente en España de la consultora inmobiliaria Savills.

El contrato con Orbis permitió a la socimi taponar la desocupación que sufrió ese año el inmueble, que según las cuentas de su propietaria, Orbis Foxá 29 SL, tenía algo menos del 75% de su superficie alquilada a 31 de diciembre de 2021, un día después de firmarse el contrato. El espacio vacío casi triplicaba la media de las oficinas en la capital, que según Savills en ese momento era del 9,3% (actualmente es del 9,83%).

De haber abandonado el edificio la Comunidad de Madrid, este se habría quedado medio vacío. El espacio sin alquilar se habría disparado hasta rozar el 57%, teniendo en cuenta la superficie que figura en el contrato. Habría sido un duro golpe para la propietaria del inmueble, que ese año tuvo que refinanciar su deuda. Al quedarse la consejería de Dancausa como inquilino, el edificio pudo cerrar 2021 con una desocupación del 25,29%, frente al 11,58% de 2020 y el 4,1% de 2019, antes de la pandemia.

De media, los edificios de Orbis cerraron 2021 con el 76,6% del espacio alquilado, según sus cuentas, disponibles a través de Insight View.

La renta pactada por la Comunidad con Orbis arroja un alquiler mensual creciente que, de media, se situaría en unos 18,3 euros/metro cuadrado en el conjunto del periodo de vigencia del contrato, de un mínimo de cinco años y un máximo de siete.

Esos 18,3 euros suponen un 20% más respecto a los 15,6 euros/m2 pactados el 15 de noviembre de 2016 con el anterior propietario, Inmobiliaria Colonial, que entonces todavía tenía entre sus principales accionistas al empresario Juan Miguel Villar Mir. Colonial adquirió el inmueble en 2003 y lo vendió en 2018 junto a otros ocho edificios de oficinas en Madrid, todos fuera de la zona 'prime' de negocio de la capital (la más cara), "aprovechando el óptimo momento que atraviesa el mercado de inversión en oficinas".

El incremento del alquiler pactado por la Comunidad de Madrid y Orbis es casi seis puntos superior al alza del 14,6% que, según datos de BNP Real Estate, experimentó el metro cuadrado en alquiler de oficinas en Madrid entre finales de 2016 (cuando se firmó el contrato con Colonial) y el último trimestre de 2021.

La renta pasó en esos años de 16,4 euros a 18,8 euros, aunque se trata de una media y los precios varían mucho en función de la ubicación y la calidad del activo. Algo que, explican fuentes del sector, se ha agudizado con la pandemia, que ha afectado menos a los edificios más modernos y mejor ubicados.

El de Orbis en Agustín de Foxá se construyó en 1975, según el Catastro. En las cuentas de su propietaria no constan inversiones para renovarlo desde su compra. Se alza junto a la Estación de Chamartín, en una de las zonas menos atractivas del distrito de negocios de la capital (conocido como CBD en la jerga del sector), a la espera de que se desarrolle la futura operación Madrid Nuevo Norte.

El día en que la Comunidad de Madrid firmó ese contrato con Orbis, también rubricó el arrendamiento del edificio de al lado: tres locales y las plantas 2ª, 3ª, 4ª y 11ª de Agustín de Foxá, 31, para albergar unidades administrativas de la Consejería de Familia y de la Agencia Madrileña de Atención Social (AMAS). Este inmueble, también de 1975, pertenece desde 2011 a la Mutualidad General de la Abogacía. Se alquilaron 7.000 metros cuadrados por una renta inferior a la pactada con Orbis, 17,9 euros/metro, aunque el contrato no es del todo comparable: incluye 542 m2 de locales comerciales y 34 plazas de garaje. La vigencia fue la misma, 5 años con posible prórroga de otros dos. A diferencia del de Orbis no hubo periodo de carencia.

Tampoco la hubo en el anterior contrato de Agustín de Foxá, 29 con Colonial, que comprendía menos superficie que el de Orbis: las plantas 1ª, 3ª y 11ª del inmueble. Con una vigencia de cinco años, hasta el 31 de diciembre de 2021, la renta mensual era fija, de 27.475,2 euros mensuales, más IVA, que equivalen a los citados 15,6 euros/m2. 

El nuevo contrato firmado todavía en pandemia, con el edificio ya en manos de Orbis y tras la entrada de los Aguirre en el capital de esta socimi, comprende un 27% más de superficie, 2.242,44 metros cuadrados, para alquilar el local A (entreplanta y altillo) y las plantas 2ª, 3ª, 4ª y 11ª del edificio. El aumento se explica porque la Comunidad de Madrid había ampliado el contrato original con otras dos adjudicaciones a Orbis en diciembre de 2019 y junio de 2020 (nada más terminar el confinamiento) a precios de 19,5 euros y 18,7 euros/m2, respectivamente. Estos contratos quedaron extinguidos con el nuevo acuerdo.

En ese momento, diciembre de 2021, el mercado de oficinas vivía una gran incertidumbre. Como señalaba entonces BNP Real Estate, la desocupación de oficinas en Madrid alcanzaba ya el 9,9%, en máximos desde el reventón de la burbuja inmobiliaria, tras subir 90 puntos básicos en un año. "No hay duda de que la pandemia ha transformado el modo en el que trabajamos en los últimos meses", por la explosión del teletrabajo, que "parece que ha llegado para quedarse, aunque con menos intensidad que durante los meses del confinamiento", apuntaba la entidad.

Ese año se contrataron en Madrid unos 420.000 metros cuadrados de oficinas, frente a los más de 600.000 de 2019 o los cerca de 700.000 de 2016, señalaba entonces otro informe de Savills. La firma, que entonces todavía se llamaba Savills Aguirre Newman (tras comprar su consultora a Santiago Aguirre en 2018), advertía de que "la irrupción de la variante ómicron ha incrementado la sensación de incertidumbre. La rapidez de transmisión ha impuesto de nuevo ciertas restricciones e implementado otra vez recomendaciones con el objeto de frenar su expansión, lo que repercutirá directamente en la evolución de la actividad económica".

Si en el contrato con Colonial se pactó una renta mensual fija, en el de Orbis se acordó una carencia inicial del 100% para los seis primeros meses, con una renta mensual de 43.727,58 euros, más IVA, para los tres primeros años. Con los seis meses de gracia, supone un alquiler de solo 9,75 euros/m2 para 2022. Pero para 2023 y 2024 la renta ya sube a 19,5 euros, algo por debajo del precio medio en el que luego se ha situado el mercado en Madrid en el primer trimestre de 2023. En un escenario de fuerte inflación se ha situado en 20,17 euros, según BNP. Para 2025, Orbis cobrará 19,75 euros por metro. Y en 2027 y 2028 (en caso de prorrogarse), 20 euros.

La Consejería de Economía se limita a señalar que "en los contratos de arrendamiento, se realiza un informe técnico que estudia las rentas del mercado inmobiliario para determinar si el coste es adecuado y se ajusta a la media de la zona". "El estudio no es público", dice Economía.

En abril, BNP publicó un informe centrado en los precios de las oficinas en torno a las estaciones de metro de Madrid que cifra la renta media alrededor de Chamartín en un nivel muy inferior a lo cobrado por Orbis: 200 euros por metro cuadrado y año, que equivalen a unos 16,6 euros al mes, ligeramente por encima de lo que la Comunidad de Madrid había acordado con Colonial en 2016.

Esos 200 euros, uno de los precios más bajos de la línea 1 de Metro, están lejos de los 292 euros/metro y año que cuesta de media alquilar oficinas cercanas al suburbano en Madrid, según BNP. Esta entidad asegura que las rentas de estos activos han subido un 14% en comparación con 2021, tras la vuelta a la normalidad, y pese a que la desocupación de oficinas sigue cerca del 10%. Las zonas más caras, según BNP, son en las mejores zonas del CBD: cerca de las estaciones de Rubén Darío (394 euros/año), Avenida de América (391 euros), Gregorio Marañón (387 euros) y Nuevos Ministerios (371 euros).

La empresa que utiliza la familia Aguirre para participar en Orbis es La Granjilla de la Fresneda, SL. Según el Registro de Luxemburgo, es uno de los socios de EPISO 4 Rebound Holding, dueña de Orbis Properties Socimi. Controla los títulos de clase B1, 2.880 acciones, de esa instrumental.

La empresa de los Aguirre tiene como objeto social "la explotación de uso de la finca denominada La Granjilla" en El Escorial (Madrid), perteneciente a la expresidenta y su familia y donde está domiciliada. Sin empleados, su administrador desde su creación en 2008 es Santiago Aguirre. Como apoderada figura su hermana Piedad. Estuvo aparentemente inactiva hasta 2020, cuando meses después de que la Comunidad de Madrid adjudicase los dos primeros contratos a Orbis por cerca de medio millón, se convirtió en accionista de la dueña de la socimi, tras una ampliación de 200.000 euros que figura en la partida de inversiones a largo plazo de 2020.

En 2021, esta partida, cuyos activos la empresa de los Aguirre no detalla en sus cuentas, se triplicó hasta 610.117 euros. La Granjilla de la Fresneda es, además de accionista minoritario, prestamista de la dueña de Orbis Properties. A cierre de 2021, esa instrumental de Luxemburgo debía a la sociedad de los Aguirre 259.209 euros a través de un préstamo a largo plazo que ese año devengó unos 8.000 euros en intereses, según sus cuentas de ese ejercicio. 

La empresa española a la que pertenece el edificio de Agustín de Foxá 29 tiene a su vez concedida de su dueño luxemburgués una línea de crédito de 4,83 millones con un tipo de interés efectivo del 7,5%, según sus cuentas. Sus acreedores finales son La Granjilla de la Fresneda SL y los otros dos socios de Orbis. El mayor accionista es otra entidad luxemburguesa, EPISO 4 Luxembourg Holding Sarl, con 1.185.000 acciones tipo A, y cuyo rastro lleva hasta fondos de pensiones de Estados Unidos y firmas como Arango Investment Fund (en Vaduz, Liechtenstein). El otro socio es la firma de Reino Unido Savills IM Investment Limited, con otros 11.520 títulos de clase B2 y filial de Savills.

Creada en julio de 2018, Orbis Properties Socimi se acogió al régimen socimi en septiembre de ese año. En lugar de cotizar en España (es imprescindible salir a Bolsa para disfrutar de las ventajas fiscales de estos vehículos de inversión), eligió Francia. Adoptó su actual denominación el 26 de marzo de 2020, y empezó a cotizar en Euronext el 30 de julio de 2020 a 13,6 euros por acción. 

Como explica en sus cuentas, todos sus ingresos proceden "de inversiones inmobiliarias en régimen de alquiler localizadas en la Comunidad de Madrid". Según su web, tiene cinco edificios de oficinas con 72.289 m2 de superficie en el parque empresarial Cristalia, Campo de las Naciones, Alcobendas, en la calle Juan Ignacio Luca de Tena y en Agustín de Foxa, 29. En 2021 los tenía valorados en 246 millones. Ese año facturó 12,76 millones, un 8,2% menos, "debido al reconocimiento de diferentes periodos de gracia con inquilinos nuevos o existentes a causa del impacto de la Covid-19, y el impacto del gradual incremento del trabajo remoto en aquellos clientes cuya actividad lo permite". El bajón de facturación fue del 17% comparado con los 15,35 millones de 2019.

La socimi siempre ha dado pérdidas, más de 28,7 millones hasta 2021, cuando fueron de 2,96 millones. En sus últimas cuentas indicaba que, a causa de la pandemia "y el descenso de las rentas actuales y esperadas", algunas de sus filiales "podrían experimentar tensiones de liquidez en los próximos meses", aunque tenía el apoyo de sus accionistas para hacerles frente. En 2021 acordó con sus acreedores, Caixabank y Deutsche Pfandbriefbank AG, un periodo de gracia de dos años para amortizar el principal de la deuda a costa de subir la parte a tipo fijo al 2%, medio punto más, hasta el 30 de julio de este año, y alargar el vencimiento dos años, hasta 2029, según el Registro de la Propiedad.