La Fundeu eligió 'polarización' como la palabra del año 2023. Sin embargo, para millones de hogares en España hipoteca o euríbor han sido términos mucho más presentes en su día a día. No solo para los endeudados, que han visto cómo el coste mensual se les ha disparado con cada actualización. También para quienes buscan adquirir una vivienda y han notado que las condiciones que se les ofrecen son cada vez peores.

Para muestra de esto último, dos datos: la hipoteca media lleva meses en descenso y sin visos de recuperarse, y el porcentaje del valor de la vivienda que cubren las nuevas hipotecas ha caído a mínimos de ocho años.

A falta de que en las próximas semanas se conozca la foto final del sector hipotecario en 2023, todo apunta a que será un año muy negativo en cuanto a la evolución de la concesión de hipotecas, tras haberse disparado con la apertura de la economía pospandemia.

Los datos mensuales que recoge el INE así lo han ido mostrando. Hasta noviembre, se desplomaba un 17% el número de operaciones y un 18% el capital prestado. A esto se suman otras estadísticas como que se han disparado las cancelaciones de préstamos, que han vuelto a superar las nuevas hipotecas, reduciendo mes tras mes el negocio.

La lista de datos que dan muestra de cómo el grifo hipotecario se va cerrando es extensa. Uno de ellos, muy significativo, es de cuánto es la hipoteca media que se concede. Tras la pandemia, esta estadística no dejó de subir hasta situarse en niveles que no se veían desde antes de la crisis financiera de 2008.

El máximo se alcanzó en julio de 2022, superando los 168.200 euros de hipoteca media. Desde entonces, el descenso ha sido más o menos continuado, hasta situarse en octubre, último dato registrado por el Consejo General del Notariado, en 143.000 euros.

Los datos de hipoteca media siguen por encima de los niveles prepandemia. Sin embargo, dan muestra del desgaste del ciclo hipotecario, en el que los bancos españoles tuvieron una actividad en estos préstamos que no se veía desde hacía más de una década. Los tipos bajos —sin la perspectiva de que subieran— y un gran ahorro embalsado en manos de los hogares tras el cierre de la economía por la pandemia propiciaron un nivel de actividad muy intenso.

Ahora, ese tiempo ha pasado. Se puede sumar otro registro al seguimiento del mercado hipotecario para constatar que la concesión de préstamos ya no es la que fue cuando salimos de la cuarentena. A menudo, cuando una familia busca comprar una vivienda, se hace el cálculo de necesitar unos ahorros que supongan el 20% del valor de la casa, además de otros costes. Esto es así porque se ha establecido como una norma no escrita que el 80% es el valor máximo que debe aportar el banco para limitar el riesgo de la operación.

Este porcentaje es lo que se conoce en la jerga financiera como loan to value, un dato que mide la relación entre el préstamo y el valor del bien hipotecado. Es una referencia que siempre se ha ubicado de media por debajo de ese 80% sagrado en el sector, ya que es habitual que se aporte más del 20% al comprar una vivienda de primeras. Si bien, sirve para ver la evolución del ánimo de quien presta. Si el porcentaje crece, el sector bancario estará siendo más optimista sobre las posibilidades de recuperar el dinero. Si decrece, el razonamiento es el inverso.

Actualmente, en plena subida de tipos de interés y el consiguiente enfriamiento de la economía, estamos en esta segunda tendencia. En el tercer trimestre del año pasado —todavía no hay datos del cierre— el porcentaje medio de las hipotecas en España respecto al valor del inmueble se situó en el 62%. Encadena con ello casi dos años a la baja. El mismo tiempo que hace que comenzaron a subir los tipos de interés y, por tanto, a encarecerse las nuevas hipotecas.

El dato es el más bajo que registra el Banco de España desde hace ocho años. Hay que remontarse hasta 2015 para ver unas hipotecas que cubrieran menos valor de la casa que actualmente. Además, son tres puntos menos que en 2021, cuando el furor hipotecario pospandemia tocó su máximo. Los bancos estaban abiertos a prestar y a hacerlo en mayor cantidad que ahora.

La evolución que se dibuja en el gráfico anterior sirve para trazar una imagen de cómo se ha comportado el sector bancario en España y su gran crisis.

Hasta 2007, las hipotecas rondaban el 64% del valor de la casa. A partir de ahí, comenzó un desplome hasta cubrir únicamente el 55%. No fue hasta 2014 que remontó esta tendencia, al tiempo que los bancos, todavía tímidamente, volvían a abrirse al sector hipotecario tras la crisis financiera.

Tras la pandemia se volvió a superar la barrera del 64%, pero se perdió con la subida de los tipos de interés. Esta reducción se achaca, por parte de las tasadoras, a "la tendencia más restrictiva a la concesión de créditos".

El propio Banco de España viene detectando en sus últimas encuestas sobre préstamos bancarios que, al tiempo que hay una menor demanda de crédito hipotecario, las entidades financieras están endureciendo las condiciones para la concesión de esta financiación. Una de las principales razones para este endurecimiento, concluía el supervisor, está ligada a una menor tolerancia al riesgo por parte de las entidades.

Mención aparte merecen los préstamos que superan el 80% del valor, que todavía existen. Durante años, los supervisores pusieron bajo la lupa este tipo de créditos, que se consideran de alto riesgo y que sirven para medir qué ganas tienen los bancos de arriesgar más o menos en el negocio hipotecario.

Durante la década posterior a la crisis de 2008, los créditos morosos que guardaban los bancos en sus balances estaban compuestos en gran medida por préstamos que se firmaron por encima de aquel umbral. Estos préstamos fueron los más problemáticos y el símbolo de los excesos financieros durante la burbuja inmobiliaria previa a 2008.

Desde entonces, han quedado limitados exclusivamente a clientes muy solventes, como se suele considerar por ejemplo a los funcionarios. O para hogares en los que el banco sabe a conciencia que no hay riesgo de impago.

Esta rigidez, que ha asumido la banca por la presión de los supervisores tras los desmanes del pasado, es una de las causas por las que para un hogar compuesto por jóvenes sea difícil acceder a su primera vivienda, por la dificultad para ahorrar ese 20% de la vivienda, pese a que por condiciones de ingresos podrían acceder a una hipoteca. Por ello, algunas instituciones públicas han tratado de persuadir a entidades financieras para que superen ese porcentaje mediante programas de avales.

Ese esfuerzo no está teniendo un gran impacto a tenor de las estadísticas. En el tercer trimestre del año pasado, solo el 6,6% de los préstamos que se sellaron para la compra de una vivienda superaba el 80% del valor. La aversión al riesgo de la que hablan supervisores y tasadoras han hecho que en 2023 se alcanzara el dato más bajo de este tipo de operaciones desde que se tienen registros por parte del Banco de España.

Lejos queda el 18% que se alcanzó en los prolegómenos de la crisis financiera de 2008. Pero también el 9% en torno al cual se situó esta estadística durante el boom hipotecario pospandemia y hasta hace apenas un año. Nunca se han firmado menos hipotecas con un porcentaje superior a esa barrera psicológica de riesgo bancario.

En resumen, hay menos hipotecas, menos capital prestado, el importe medio mengua, se cancelan más préstamos de los que se firman y los bancos cubren menos porcentaje del valor de la vivienda de los últimos ocho años.

Y, sin embargo, los bancos ganan más que nunca pese a que su principal negocio, el hipotecario, flaquea. La fuerte subida de los tipos les ha servido para compensar la pérdida de clientes. A finales de mes publicarán sus cuentas anuales, que apuntan a un beneficio nunca visto en España para este sector.