Grandes fondos, fortunas españolas y extranjeras, alguna empresa del Ibex, futbolistas o familiares de Esperanza Aguirre son algunos inversores tras las inmobiliarias cotizadas (socimis) que alquilan vivienda, para las que el Gobierno quiere recortar sus generosas ventajas fiscales limitándolas a la promoción de casas asequibles en alquiler.

A falta de que se concrete, la medida del nuevo plan del Ejecutivo para hacer frente a la emergencia habitacional no afectará directamente a las mayores socimis de España, como Merlin y Colonial, que cotizan en el Ibex y se dedican fundamentalmente a oficinas, comercial o logístico. Pero su impacto puede ser relevante para las más de 70 socimis españolas dedicadas a alquilar vivienda que cotizan en Bolsa, requisito indispensable para no pagar Impuesto de Sociedades.

Según información de las empresas y estimaciones a partir del Catastro, estos vehículos controlan más de 41.000 viviendas, con más de 34.000 en manos de socimis de grandes fondos, encabezados por el mayor del mundo, Blackstone, que tiene tres.

Destaca Testa Residencial, la mayor socimi de vivienda, más de 10.000 tasadas en más de 2.700 millones y Madrid como principal mercado (58% de sus ingresos). El fondo la compró a Merlin, Santander y BBVA en 2019, un año después de que, en su última salida a bolsa, Testa usara como gancho la promesa de subir los alquileres hasta un 25%.

Blackstone controla también Fidere Patrimonio, que a cierre de 2023 tenía unas 5.500 viviendas (casi todas en la Comunidad de Madrid) valoradas en unos 1.000 millones, de las que solo un 4% eran protegidas. Y Albirana Properties, cuya cartera ha menguado mucho en los últimos años: de 10.000 activos a unos 1.000 a cierre del primer semestre de 2024, tras vender otros 780 en año y medio por unos 105 millones.

Otro conocido fondo con socimis de vivienda es Cerberus: son Promontoria Macc, cotizada en Euronext (París) y con una cartera de 3.495 activos valorados en 3.221 millones a cierre de 2023; y Optimum RE, que a esa fecha tenía unas 174 viviendas, casi todas en el centro de Barcelona.

También en Euronext cotiza Global Piélago, del fondo paneuropeo DFI y que bajo la marca Niding tiene 5.000 viviendas, según su web. 4.100 tiene Vivenio, de un fondo de pensiones holandés y el australiano Aware Super. Y 2.500 gestiona Tempore Properties, antigua socimi de la Sareb propiedad de TPG. Otras 925 en comercialización y 1.400 en construcción tiene Iante, del estadounidense Ares.

En París cotizan dos socimis españolas de la aseguradora Axa, Core Spain y Aref Thalassa, con más de 600 viviendas en Madrid, Boadilla del Monte y Majadahonda.

Otro relevante actor son nombres habituales de las listas de mayores fortunas españolas. En varios vehículos de Inbest GPF con presencia en residencial han invertido los Sainz de Vicuña (históricamente ligados a la Coca-Cola y con la matriz de sus negocios en Malta), los Serratosa, los Ybarra o los Mahou.

Menos conocidos pero también muy ricos son los Isidro Rincón, que tras vender su papelera Europac destinaron parte de las millonarias plusvalías a su socimi Ibervalles, objeto de un reciente varapalo judicial en un pleito fiscal. La socimi de los Isidro, que tuvieron como asesor durante 25 años a Vicente Guilarte, anterior presidente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se dedica sobre todo a oficinas, aunque ha entrado en “vivienda flexible” para los llamados nómadas digitales, “con alto potencial de revalorización en zonas consolidadas de España y Lisboa”, y es primer accionista (25,82%) de Inversa Prime, “que permite a las personas mayores monetizar los ahorros acumulados en su vivienda y seguir viviendo en la misma hasta que lo deseen” con un contrato de alquiler a largo plazo.

Con una cartera de 248 viviendas (la mayoría en Madrid y Barcelona) valorada en 160 millones, en julio los accionistas de Inversa Prime acordaron liquidarla tras la “venta ordenada” de sus activos en un máximo de tres años. En 2024 esta socimi tenía 532 socios. Entre ellos Onchena (6,51%), de los Ybarra Careaga (dueños de un 5,5% de la socimi Vitruvio, con más de 300 viviendas y participada por una pata de la familia Borbón), o los Alcaraz, fundadores de la empresa de alquiler de coches Goldcar. También son accionistas de Inversa, a través de otra socimi (AC Residencial) los Gómez-Trenor, históricamente vinculados a la Coca-Cola en Valencia, los Carceller (Disa, Damm...), o los Navarro, históricamente ligados al negocio hidroeléctrico. En este segmento también opera Inhome Prime, participada por varias mutualidades profesionales o los Oriol Ibarra (10%).

Otros apellidos conocidos con socimis de vivienda son los Quiralte Abelló, sobrinos de Juan Abelló, dueño de Torreal (la suya es Apodaca Inversiones); los Rodríguez San Pedro, aristócratas y dueños de Iposa, con ocho edificios en Oviedo valorados en más de 80 millones; o los Riberas (Gestamp), dueños de un 6% de All Iron Re, con 1.105 apartamentos turísticos y otros socios como los Gassó, ex dueños de Gaes, el empresario David Sala (que en 2019 vendió el gigante catalán de la comida congelada Audens a un grupo holandés) o Luis Gómez Laguna, fundador de las academias de opositores Master D.

Gómez Laguna, socio de KKR en su negocio educativo en España, también es primer accionista (15,78%), de Gavari Properties, una de las socimis en las que participan familiares de Esperanza Aguirre. En ella es accionista (11,68%) y consejero su sobrino Francisco de Borja Cavero de Carondelet y Aguirre, con un 6,63% a través de VK Vazquez Krasnow, a nombre de su esposa, Ana Marta Malo, y otro 5,05% a través de Loncito SL (5,05%), que hasta 2024 presidía Francisco Javier Cavero Carondelet y Chirstou, duque de Bailén, Grande de España y ex marido de Piedad Aguirre, hermana de la expresidenta madrileña. 

Otros socios de Gavari son Josep Font (9,49%), fundador de los supermercados catalanes Bonpreu, a los que se ha señalado como independentistas; y los dueños de Grupo Ibaizabal o las bodegas Marqués de Riscal (5,05%), cuyo cabeza visible, Alejandro Aznar, es el marido de la polémica expresidenta del Círculo de Empresarios, Mónica de Oriol. Con 211 viviendas en Madrid y Málaga, Gavari prevé facturar más de 2,2 millones este año. Para sus activos alquilados “consideramos actualizar las rentas en función del Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda manteniendo una media para el ejercicio del 2,0%”, dijo hace unos días.

También invierte en residencial la socimi Silicius, con 25 viviendas en cuatro edificios en la calle Los Madrazo de Madrid. Su primer accionista (24,59%) es El Arverjal SL, de una rama de la familia política de Aguirre, los Valdés Mencos, que a principios de siglo dieron un pelotazo millonario con los terrenos para construir Valdeluz, junto a la estación del AVE de Guadalajara. En Silicius participa Merlin Properties (17,91%), donde es consejera la abogada laboralista Pilar Cavero, cuñada del expresidente madrileño Ignacio González y pareja de un hermano de Esperanza Aguirre, el artista José Luis Aguirre, alias Jaelius.

Vinculados al ladrillo desde hace décadas, los Aguirre tienen presencia histórica en socimis, catapultadas por el Gobierno de Mariano Rajoy tras el reventón inmobiliario. A la deficitaria Orbis, dedicada a oficinas, casera del Gobierno de Ayuso y participada por otro hermano de la expresidenta, el consultor inmobiliario Santiago Aguirre, se suma Lauthon, dedicada a logística. Presidida por su hijo Fernando Ramírez de Haro, cotiza en el mercado de empresas emergentes de BME. Entre sus accionistas está el Gobierno de Corea del Sur y el fondo de pensiones de la Policía de ese país.

En vivienda ha sido muy activo el fondo Altamar, del financiero Claudio Aguirre, primo de Esperanza Aguirre. Hace años lanzó Elix Vintage, adquirida por la aseguradora Allianz (hoy se llama Living Residential y tiene unas 800 viviendas). En sus inicios invirtieron en ella KKR o los Polanco. Los fundadores de Prisa son hoy principales accionistas a través de Timón SA (26,61%) de Home Capital Rentals, dedicada a alquiler de media estancia y con 161 viviendas en Madrid, Barcelona y Lisboa.

Altamar tiene cotizando en Euronext a Elix Rental Housing, que lanzó con socios como los Cosentino, dueños del famoso fabricante de encimeras. Con un edificio de 29 viviendas de lujo en Chamberí (Madrid), su cartera podría superar ya fácilmente el centenar. El año pasado compró seis edificios en la capital y en Barcelona (no precisó dónde) con una inversión de más de 42 millones.

El fondo que preside Claudio Aguirre vendió en 2021 a un grupo belga Students Properties, dedicada a residencias de estudiantes, la especialidad de Atolon, socimi lanzada por directivos de Orienta Capital, la banca privada de fortunas vascas que compró Mutua Madrileña. Gestionan más de 60 pisos en los barrios madrileños de Aluche, Puente de Vallecas, Lucero, Carabanchel o Pueblo Nuevo.

También han invertido en socimis nombres ligados al fútbol. El brasileño Ronaldo (actual dueño del Valladolid FC) lanzó hace años junto a otros deportistas Mistral, casera en un complejo de ultralujo en Madrid de un famoso ex ejecutivo del Ibex recién retornado a España. En ella participan Juan Mata (11,26%), Fernando Llorente (9,99%) y el venezolano Salomón Rondón (6,81%).

Otro caso es Edificio Rostower, de Leo Messi, centrada sobre todo en hoteles y oficinas pero con una pequeña cartera de viviendas de lujo en Barcelona, Baleares y Londres. Ha aterrizado en Portfolio, bolsa con requisitos más laxos copada por socimis e impulsada por empresarios ligados a estos vehículos como Ángel Soria, uno de los grandes propietarios de oficinas de Madrid, que opina que el Gobierno tiene periodistas "comprados", y una sociedad de Eduardo Losada, CEO de la socimi Matritense, en la que tiene un 16,5% Rafael Tous Godia, único hijo varón de la multimillonaria Carmen Godia.

En Portfolio cotiza Round Robin, con 110 apartamentos adquiridos en subastas, de los Ventero, cuyo patriarca, el empresario inmobiliario y ex accionista del Atlético de Madrid Enrique Ventero, fue condenado por cohecho en el caso Malaya de corrupción en Marbella. Otros históricos del ladrillo con socimis son la constructora Ortiz, que en 2018 reconoció donaciones a CiU en el caso 3%, con 484 viviendas en Madrid; los Chover, muy vinculados al ladrillo en Alicante y dueños de Urcolesa (más de 350 viviendas); o Resydenza, del grupo Pryconsa (de los Colomer Barrigón), especializada en alquiler con derecho a compra.

Menos conocido es Santiago Barrena, cuyo empeño en derribar la modesta casita en Puente de Vallecas que fotografió Robert Capa en la Guerra Civil fue noticia en 2017. Es socio de Oronis Inversiones, especializada en alquiler de corta y larga distancia y con más de 200 viviendas.

Mención aparte merecen las socimis de grandes patrimonios extranjeros. Destacan las israelíes: Urban View (centrada en Catalunya y con más de 300 apartamentos); Galil Capital (del fundador de la tecnológica Check Point, Gil Avraham Shwed, y con una cartera valorada en 45 millones que incluye 151 viviendas en Madrid y Barcelona), Genesis, con 86 viviendas (casi todas en Madrid) y presidida por Ilan Arzooan, director general de Guardian Spain, proveedor de balas de la Guardia Civil; y Next Point Capital, con 41 viviendas de alquiler turístico y residencial.

ADN venezolano tiene Orinoquia, centrada en coliving y “alojamiento alternativo”, de los Capriles y Hernán Sifontes, cuñado del opositor Leopoldo López; y V Bare, con 216 viviendas en la capital y su periferia, y de un fondo que preside Roberto Perri, pionero en la inversión venezolana en el lujo madrileño que lideró la rehabilitación del centro comercial Sambil Outlet, en Leganés (Madrid).

Y ADN mexicano tiene Quonia, con edificios de viviendas en Barcelona y Sevilla y en la que es socio Alfonso de Angoitia, presidente de Televisa; o Mistral Iberia Real Estate, centrada en Madrid y participada por Hipólito Valentín Gerard, cuñado del expresidente Carlos Salinas de Gortari. 

En alquiler vacacional y coliving las hay con inversores de origen chileno (Park Rose), francés (Elaia, de la familia Ruggieri) saudí (RSR) o británico (Arimelia, de alojamiento de lujo en Marbella).

El tajo a las socimis no afectaría, según lo anunciado, a las que ofrecen alquiler asequible como Ktesios. Pilotada por el financiero colombiano Henry Gallego, vende “vocación social y rentabilidades altas que invierte en zonas non prime ofertando alquileres asequibles”. Con 831 activos en propiedad (el 26% en la Comunidad de Madrid), en 2023 absorbió la antigua socimi de Alquiler Seguro, que acaba de lanzar otra con 38 viviendas.